Недвижимость Кормление Звезды Магазины Развлечения Карьера Туризм Беременность Красота и Здоровье
Лучшие статьи
Загрузка...
Загрузка...
загрузка...
06.04.17

Квартиры жилье коттеджи земля коммерческая недвижимость продажа покупка обмен ипотека в Красноярске. Агентство недвижимости ПОСАД

Вернуться к списку статей

3. Залогодержатель – банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.

Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет

Краткий порядок действий на примере: Например, покупатель согласился купить квартиру за 2 млн. руб., а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. Покупатель передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка, которые затем продавец отдает банку, чтобы полностью погасить свой долг по ипотеке. Потом продавец вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры в Регистрационной палате или МФЦ. Как только обременение с квартиры снято, покупатель с продавцом оформляют договор купли-продажи и регистрируют его также в Регистрационной палате или МФЦ. Остальные 1,1 млн.руб. покупатель передает продавцу деньги перед самой сделкой купли-продажи наличными или с помощью банковской ячейкой, т.е. как договорятся.

Теперь более подробно:

  1. Самое первое — это продавец должен известить кредитную организацию (банк) о намерениях продать квартиру. Практически во всех ипотечных кредитных договорах есть пункт, согласно которому собственник не может продать объект залога (приобретенную в долг недвижимость) третьим лицам без согласия кредитной организации до полного погашения своего долга.

    Если же банк остается в неведении, что собственник продает квартиру, а не просто досрочно погашает долг, то банк вправе запретить сделку купли-продажи, поэтому лучше сразу его предупредить о желании продать квартиру.

    Также необходимо указать причину на досрочное погашение кредита. Возможные причины — невозможность обслуживать кредит из-за изменившихся финансовых условий, переезд в другой район или регион, болезнь или увольнение с работы и т.п. На досрочное погашение долга банк идет неохотно, ведь ему выгодней, чтобы платили проценты по ипотеке еще несколько лет, поэтому придется подробно рассказать о причинах, по которым выставляется квартиру на продажу.

  2. Найти покупателя, КОТОРЫЙ СОГЛАСИТСЯ до сделки купли-продажи отдать часть денег продавцу для полного погашения ипотеки и снятия обременения за квартиру.
  3. Процедура выписки из квартирыПеред продажей квартиры, в том числе и ипотечной, необходимо выписаться из нее. Поэтому вот Вам процедура выписки из квартиры.

    Также следует выписать несовершеннолетних детей, если они есть. Здесь читайте статью с инструкцией выписки несовершеннолетнего ребенка.

  4. Покупатель передает продавцу часть денег в качестве задатка, которая равна сумме остатка долга по ипотеке, и оформляется договор задатка.

    Например, покупатель согласился купить квартиру за 2 млн. руб., а долг по ипотеке у продавца составляет 900 тыс. руб. Покупатель передает продавцу 900 тыс. руб. в качестве задатка, а остальные 1,1 млн.руб. передаст на самой сделке купли-продажи или с помощью банковской ячейкой, как договорятся.

    При передаче задатка, сторонами подписывается договор задатка и продавец пишет от руки расписку в получении денег. В договоре задатка нужно указать, что продавец обязуется продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры. Как снять обременение написано ниже.

    Чтобы более обезопасить покупателя, договор задатка можно оформить у нотариуса, но не обязательно. Мы может дать контакты опытного в этих делах нотариуса, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

    В договоре задатка должны быть указаны:

    • Сумма сделки и порядок расчетов.
    • Порядок расчётов обычно следующий – продажная цена квартиры делится на две части, одна из которых равна долгу продавца перед банком, а вторая – оставшаяся часть, которую получает продавец. Они кладутся на две депозитные ячейки, желательно в том же банке. До заключения договора купли-продажи квартиры снять их имеет право только покупатель. После того как прошла сделка купли-продажи, доступ к одной из ячеек, в которой хранится сумма долга по ипотеке, получает банк, а ко второй – продавец.

    • Срок, за который продавец обязан продать квартиру.
    • Срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.
  5. Далее продавец вместе с покупателем обращается в банк для погашения остатка долга по ипотеке.

    Банк должен дать справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки (об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме).

  6. Теперь продавцу нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Для этого продавцу вместе с представителем банка нужно придти в Регистрационную палатe или МФЦ (Многофункциональный центр) и подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Бланк заявления даст регистратор. Список необходимых документов для снятия обременения:

    • паспорта собственников;
    • договор купли-продажи;
    • справка о погашении задолженности;
    • закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки.
  7. После регистрации погашения записи об ипотеке (по закону в течении 3 рабочих дней), продавец должен получить копии документов и выписку из ЕГРН, в которой будет подтверждено, что обременение с квартиры снято.
  8. Теперь можно продать квартиру покупателю, т.к. обременение снято. Заключить с ним договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в УФРС. Весь список документов, которые необходимо предоставить регистратору при оформлении сделки купли-продажи, указаны а данной статье.

Например, молодые люди энергично поднимаются по карьерной лестнице, женятся/выходят замуж, заводят детей. Взятая квартира в ипотеку становится «мала». Большинство таких заемщиков рассматривает вариант продажи ипотечной квартиры и последующей покупки большей по площади.

Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.

Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.

Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).

Завтра была ипотека
Прежде всего следует упомянуть проблемы, обнаруживающиеся при любом варианте продажи. Неважно, привлекается покупателем ипотечный заем или нет. Ведь хозяин продаваемого жилья может и не подозревать о ряде обременений.

Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.

«Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “всплывают” после сдачи документов на регистрацию», – рассказывает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.

Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.


Наличными через ячейку депозитария банка


Часть денег так, как покупатель и продавец договорятся, а кредит - на счет продавцу после сделки

Неофициальная продажа квартиры.

Многие задаются вопросом: «А можно ли продать квартиру в ипотеке самому?». Без сомнения, можно. В таких ситуациях заемщик может сам найти покупателя, который будет согласен погасить ипотечный кредит досрочно. У этого способа есть свои плюсы и минусы. К негативным сторонам такой схемы продажи недвижимости относится то, что необходимо найти хорошего покупателя, который будет согласен на досрочное погашение займа. А во вторых в договоре с банком должен быть прописан пункт о возможности досрочного погашения, без различных штрафных санкций. При наличии подобного пункта, квартира может быть продана, даже не оповещая банк. Заемщик просто погашает задолженность, банк получает свои деньги, а покупатель новую собственность. Это и есть одна из положительных сторон этой схемы. Второй плюс заключается в том, что из-за быстрорастущих цен на недвижимость, заемщик может продать квартиру дороже, чем приобретал. В этом случае можно не только избавиться от ипотечной недвижимости и долга, но и остаться в денежном плюсе.


Некоторые банки вместо схемы с ячейками предлагают использовать безотзывный аккредитив. При этом деньги покупателя хранятся на специальном счете и могут быть переданы продавцу в том случае, если банк удостоверится в наличии документов о переходе права собственности. При получении документов банк автоматически списывает со счета причитающуюся по кредиту сумму, остальную часть средств забирает покупатель.


Квартиру, приобретаемую по ипотеке, можно продать способом замены договора, но без согласия и участия банка такая сделка пройти не может. В этом случае покупатель берет на себя все обязательства продавца  перед банком, который вынужден заново проводить проверку финансового состояния нового заемщика.


В случае приобретения квартиры на стадии строительства, банк может предложить покупателю воспользоваться заемными средствами, чтобы погасить долг продавца. Схема действует лишь если новостройка оформлялась по договору долевого участия (согласно 214-ФЗ).


При сделке потенциальный покупатель квартиры вынужден учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого продаваемая квартира. Покупатель идёт на определённый риск, а так же финансовые затраты сопровождающие такую сделку.


Еще одним фактором, который может усложнить продажу квартиры с обременением, является опасение покупателя остаться без своих денег, погасив ипотечный долг продавца, и без квартиры в случае, например, если сделка не будет зарегистрирована.


Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, по сравнению со стандартным договором купли-продажи. Они требуют особого профессионализма от риэлторов сопровождающих такие сделки, внимания и рассудительности, так как появляется еще один участник со своими интересами - банк.

о зарегистрированных в квартире лицах( действует 1 мес);Выписку из домовой книги8)

и, возможно, копию паспорта супруга;паспорта9) Копию

11) Оригинал выписки из Росреестра (ЕГРП) о правах на квартиру ( действует 1 мес);

12) Согласие органов опеки и попечительства(в случае необходимости);

документы на усмотрение Банка;иные13) Любые

.согласие органов опеки и попечительства. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получается Снятие с регистрацииЕ) 

  основного договора с покупателем и Банком;Согласование текстаЖ)

.  Ключ остается до момента государственной  регистрации договора у Покупателя. Одновременно Вы пишите расписку в получении денег по договору, которая остается у Вас и передается покупателю только после государственной регистрации договора в обмен на ключ от ячейки. Доступ к ячейке осуществляется Вами при предъявлении ключа от ячейка, паспорта и зарегистрированного договора купли-продажи квартиры (в ряде банков требуются дополнительные документы). аккредитиву этого же Банка или Покупатель переводит деньги по банковскую ячейку в банке одновременно с подписанием Покупателем кредитного договора и закладной и осуществляете «закладку» денег в договор купли-продажи квартиры Выход на сделку. Вы подписываете З)

Интересные статьи по теме:

(голосов:0)
Похожие статьи:

Вы получили деньги под залог своей квартиры и не можете их вернуть?

У вас ежедневно «капают» огромные проценты, и сумма задолженности растет

как снежный ком?

Бесплатная консультация специалиста по телефону: 


Все чаще и чаще в практике кредитования встречаются такие случаи, когда заемщику в связи с определенными жизненными обстоятельствами (потерей работы, болезнью или напротив – желанием улучшить условия проживания и т.д.) необходимо продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. 


big1mw8br4i0vslntkeyax6h3jz7dcu52pfgo9q-800x324 (Custom)

Покупка квартиры с обременением может грозить необратимыми последствиями. Поэтому, собираясь совершить такую сделку в Москве или Подмосковье, спешить не стоит. Особенно это касается самых дешёвых предложений. Чтобы быть полностью уверенным в своём выборе, нужно провести тщательную экспертизу документов на предмет исключения любого рода обременений и связанных с ними юридических проблем.


Недавно на нашем сайте была опубликована тема о механизме заключения договора купли – продажи квартиры. В ней мы упомянули о необходимости регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре.


В сделке купли-продажи недвижимости участвуют покупатель и продавец. У каждого из них должен быть подготовлен соответствующий перечень документов.


Комментарии к статье Продажа квартиры в ипотеке:
loading...
Загрузка...


2015